开发商比较普遍采用的收房方式是：在向业主发出交房公告后，由业主先对《入住交接单》签字确认，再领钥匙收房。业主在收到房屋后，往往发现许多与开发商口头或约定不符的地方，如设施材料与约定不符，或存在明显的土建瑕疵。但是待业主回过头来找开发商理论的时候，却由未按约交房问题转变为开发商承担保修责任的问题，问题迟迟不得解决，开发商轻易脱身。目前为业界关注的上海未来域业主维权诉讼就是由此引发的。

　　该盘中存在“交房流程”不合理现象。业主林女士说：开发商要求业主先补齐房款(如果面积涨水)、缴纳公共维修基金和契税(房屋总额的1.5%)、缴纳半年甚至一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方才可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。

　　这样的交房流程的秘籍就在于，业主一旦签字确认了《入住交接单》，在法律看来，开发商交付房屋成立。房屋交付后，存在的质量问题，应当由开发商根据《住宅质量保证书》和工程质量条例的规定，对房屋在保修责任。如果先让精主验房的话，如果业主认为房屋存在的质量问题，则会拒绝签字确认《入住交接单》，从而导致业主拒收房，在法律上，开发商承担逾期交房的违约责任。

　　但是，根据法定的交付的含义，房屋的交付应当包括验收合格和转移占有这两层涵义。如果开发商在房屋交付时，以自行设计的逃避验收环节的交房流程，侵害了购房业主对房屋的验收权的，不应视为已完成交付。

　　此外，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》，也可以作为重要的证据。《商品房买卖合同》对交付标准一般都有约定，如果开发商对房屋的交付不符合此约定，即使业主签收了《入住交接单》和钥匙，也可视为开发商未交付。所以，业主应当特别注意的是，在《商品房买卖合同》中对房屋交付标准做尽可能细致的约定，特别是在购买精装修房屋的情况下，对于各种设施设备的品牌和规格的约定应当明确。特别是购买期房时，业主应当在参观样板间时，注意保留证据。因为开发商在交房时，样板间都是要拆除的。

　　还是在未来域业主集体诉讼案中，业主在收房后验房时，对于地板、厨房材料、空调规格、户门材质等问题，认为与开发商承诺严重不符。因协商不成，故提起诉讼。开发商的律师的答辩观点是“开发商已经按照预售合同约定的期限内交付房屋，业主也完成交接，拿了钥匙，因此逾期交房不能成立。”焦点问题也是直指合同约定和业主收取钥匙。可见，开发商是深谙此中真谛。

　　最佳的收房流程应该是：

　　1、开发商及物业管理人员先核验业主材料；

　　2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明；

　　3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》；

　　4、业主做综合验收；

　　5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案；

　　6、开发商与业主协商并达成书面协议；

　　7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议；

　　8、业主签署《入住交接单》。

　　还提醒业主必须注意的是：一定要坚持先验房，后办理入住手续。如果不能坚持，则应当在验房后，当场书面提出质量异议，并表明不同意收房的意思，由开发商交房人员签字确认。其后，在合理时间内向开发商致函。在这一期间内，应当注意保留开发商不合理的交房流程的书面证据，以证明《入住交接单》的签字，不能表明验房合格的意思。

　　另外要指出的是，事后的补救总难以圆满。事前的防范还是重头戏。关于对于各类房地产纠纷如何进行事前防范的问题，我们将从房地产执业律师的视角，不断总结和关注，陆续推出相关的专题文章。

　　上海申浩律师事务所  周智荃